Investir dans l’immobilier d’entreprise : Comment reconnaître une bonne opportunité ?

Investir dans l’immobilier d’entreprise mérite d’être pensé comme un placement, certes original, mais surtout attractif. Vous n’y rencontrez pas les mêmes inconvénients qu’avec le locatif d’habitation et les rendements sont très intéressants, à la condition de bien construire votre patrimoine immobilier.

Les opportunités d’investissement en immobilier d’entreprise sont liées au contexte local

L’étude de marché pour un investissement immobilier d’entreprise n’est pas la même que pour l’immobilier locatif des particuliers. L’emplacement est déterminant pour sa réussite et seul le contexte local peut déterminer les prix.
Il existe différents types de locaux d’entreprise :

• Les commerces de proximité, les commerces de périphéries, les boutiques de centre-ville ;
• Les centres commerciaux
• Les bureaux ;
• Les parcs d’activités
• Les bâtiments industriels, les entrepôts logistiques.

Pour prendre l’exemple d’un commerce de proximité, son emplacement doit être visible, présent sur une artère commerçante, accessible par de nombreux moyens : voiture, transports en commun, piétons et dans un environnement propice à l’activité du commerce.

Vous devez prêter attention à des détails comme l’ensoleillement, l’exemple le plus connu en France concerne les Champs Elysées où les loyers sont différents selon le côté de l’avenue. Il est logique que la partie à l’ombre soit moins attractive et par conséquent moins passante.

Un local bien situé offrira une meilleure qualité d’exploitation à son locataire, l’emplacement sera aussi un atout pour la relocation ou la remise en vente du local. Pour le propriétaire, investir dans l’immobilier d’entreprise est souvent gage d’une meilleure rentabilité, cependant le risque est plus important que l’investissement dans l’immobilier d’habitation car les loyers sont plus élevés, il faut donc pouvoir supporter le manque à gagner en cas de vacances scolaires.

Renseignez-vous sur le contexte local et observez la stabilité des entreprises implantées là où vous souhaitez investir. Observez le turn-over des enseignes locataires, le taux d’occupation des locaux et leur état d’entretien, autant d’indications qui vous renseignent sur le dynamisme de la zone. Prenez également en considération l’état des locaux que vous projeter d’acquérir, informez-vous sur l’immeuble, son état d’entretien général, les travaux qui ont pu être réalisés et ceux à venir.

L’importance du locataire et du bail

Avec un local commercial déjà occupé, vous connaissez le potentiel de l’emplacement, grâce à un chiffre d’affaires concret et non pas une prévision. Si votre futur locataire dégage des bénéfices constants, vous avez moins de risques d’impayés dus aux problèmes de trésorerie. Avec un local vide ou une prise de bail, prenez le temps d’analyser, car le rendement est plus incertain.
Dans les deux cas, vous devez analyser votre bail au microscope. Dans la plupart des cas, le bail commercial est établi pour 9 ans, mais le locataire est libre de dénoncer au bout de 3 ou 6 ans. La répartition des charges locatives est à déterminer entre le locataire et le propriétaire : impôts fonciers, frais d’entretien, petits travaux de réfection…

Dans l’hypothèse où le locataire devient défaillant, les règles sont plus souples que pour l’immobilier d’habitation. Selon le droit des sociétés, vous pouvez récupérer votre local dans des délais plus courts, ce qui vous permet de le relouer rapidement et de ne pas perdre davantage de loyers. Renseignez-vous sur le passé de votre hypothétique locataire et privilégiez les entreprises pérennes. Si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise pour vous trouver un locataire, il se chargera pour vous de vérifier la solvabilité du candidat preneur.

Comment analyser le bail commercial

Afin d’analyser votre futur placement, procurez-vous le bail en cours, ses avenants le cas échéant. S’il s’agit d’un projet de bail en cours de rédaction, l’approche est similaire. Considérez la durée restante du bail, cela est plus avantageux s’il y a une période forte, estimez également le taux de rendement brut en comparant le montant du loyer annuel sur le prix de revient de votre acquisition. Prenez connaissance de la répartition des charges prévues afin d’affiner votre analyse en obtenant un taux de rentabilité locative net, c’est-à-dire en prenant en compte tous les frais inhérents à la location du bien. Il n’est pas rare d’observer des taux de rentabilité nets supérieurs à 6% dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, ce qui est mieux positionné, en termes d’investissement qu’en immobilier d’habitation.

Une fois la bonne opportunité identifiée ; il sera temps d’étudier le montage financier qui vous permettra de concrétiser votre projet. Si vous cherchez comment investir dans l’immobilier d’entreprise, vous serez certainement amené à utiliser une structure juridique comme une SCI (société civile immobilière) qui est la forme de société la plus répandue, bien que plusieurs dizaines d’autres formes juridiques existent comme par exemple les SCPI (société civile de placement immobilier de rendement) ou bien les SCS (société de commandité simple) qui permet des niveaux de responsabilités différents selon les catégories d’associés.