Quel type de contrat choisir pour louer mes locaux professionnels ?

Dans le cadre de location d’immobilier d’entreprise, le bail commercial n’est pas la seule forme de contrat envisageable. D’autres solutions contractuelles existent pour lier un bailleur à son preneur.

Le bail commercial

Le bail commercial s’adresse aux professionnels qui doivent louer un local pour leur activité et qui sont immatriculés au répertoire des métiers ou au registre du commerce. Les dispositions qui s’appliquent aux baux commerciaux sont prévues dans le code de commerce (articles L145-1 et suivants). Bien que l’encadrement juridique soit stricte, le bail commercial est réputé pour offrir une grande souplesse dans sa négociation et sa rédaction. Il peut être à l’avantage de l’une des parties et se veut généralement protecteur de l’activité du locataire. Ce dernier bénéficie notamment du droit de renouvellement du bail et les loyers sont plafonnés. Cependant, il est possible que le bailleur exige de se faire payer un « pas-de-porte » pour les commerces de centre-ville. La durée du bail commercial est de neuf ans au minimum et, si le bailleur souhaite y mettre fin plus tôt, il devra acquitter une indemnité d’éviction pour dédommager son locataire du préjudice. Le locataire a la faculté de sortir du bail à chaque échéance triennale avec une préavis de 6 mois.

Le bail de courte durée

Le bail de courte durée, aussi appelé bail dérogatoire, permet d’établir un contrat dont la durée est inférieure ou égale à 3 ans. Au-delà de 3 ans, en cas de silence des deux parties, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial classique. L’avantage de ce type de bail est qu’il permet au bailleur comme au preneur de limiter leurs risques quant à la durée de l’engagement. De plus, pour le locataire, si une clause le prévoit, il peut résilier le contrat à tout moment avant sa date d’expiration.

Le bail professionnel

Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales : avocat, médecin, notaire… L’activité ne doit être ni artisanale, ni industrielle, ni commerciale. Le cadre légal du bail professionnel est réputé pour être souple. Sa durée minimum est de 6 ans et le loyer est décidé entre les deux parties. Le contrat peut être reconduit à la fin des 6 ans. Le locataire peut choisir de transférer son droit au bail à son successeur, à la condition que le bailleur donne son accord. Si le locataire désire une résiliation du bail, il est tenu à un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au contrat prématurément.

La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire permet de déroger au régime des baux, permettant au bailleur d’octroyer un droit d’occupation, pour un loyer modique, voir symbolique. La convention d’occupation précaire doit répondre à des circonstances exceptionnelles, comme la destruction à venir de l’immeuble, et le caractère précaire doit être justifié. C’est cet évènement qui détermine la durée de la convention. La deuxième caractéristique est liée à la faible participation financière que l’on appelle « redevance », et non loyer. Rien n’oblige à établir un document écrit, bien que ce soit vivement conseillé. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit de renouvellement et ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction.

Le bail mixte

Le bail mixte s’adresse aux professionnels qui veulent à la fois exercer leur activité professionnelle et habiter dans le local. Il s’agit donc d’un bail d’habitation, couplé avec le bail commercial, pour les commerçants et artisans ; ou un bail d’habitation, couplé avec le bail professionnel pour les professions libérales. Il est cependant nécessaire de valider la destination des locaux (en mairie) afin de s’assurer qu’une location mixte est possible. Le bail mixte a une durée minimale de 3 ans dans le cas où le propriétaire est une personne physique, 6 ans si le propriétaire est une personne morale et 4 ans si le locataire peut bénéficier d’un droit au renouvellement ou mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de 3 mois.

Le bail de sous-location

Il est possible de sous-louer tout ou une partie d’un local commercial avec l’accord express du propriétaire. Le locataire doit prévenir le bailleur de son intention de sous-louer par LRAR ou acte d’huissier, en indiquant l’identité du sous-locataire et le montant du sous loyer. Le bailleur bénéficie de 15 jours pour répondre. En cas de non-réponse de sa part, l’accord est considéré comme donné. Le propriétaire peut aussi faire valoir son droit de réajustement du loyer principal, si jamais le sous loyer est supérieur au loyer du bail principal. La durée du bail de sous-location est celle prévue au bail du locataire principal, tout comme le renouvellement.

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail de location contracté pour une très longue durée. Il confère au locataire un droit réel sur le bien immobilier. C’est à lui d’améliorer le fond en contrepartie d’un loyer peu élevé. Destiné à l’origine à mettre en valeur les grands espaces ruraux, son usage s’applique aujourd’hui à toutes sortes de biens immobiliers (terrains, locaux agricoles…). Il s’agit d’un acte obligatoirement notarié, d’une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. Un renouvellement express peut être convenu, mais ne peut pas dépasser 99 ans. La fin du bail survient au moment de son terme, toutefois, une résiliation peut être encourue si le preneur n’a pas exécuté ses obligations.